不動産購入の流れ
一戸建て・マンション・土地のご購入は
地位密着のイエステーション鹿屋店・垂水店に
お任せください！
基本
物件選びのコツ
実際に購入を考える場合、何を基準にすればよいか大いに悩むものです。
悩む理由は「今まで購入した経験がない」ためです。日用品のような毎日買う品物であればある程度の経験から品物の査定ができますが、不動産の場合はほとんどはじめての経験のため、その経験がありません。
ですから、情報誌や知人の口コミからの情報を元に物件を判断せざるを得ないのです。
以下に土地と中古住宅の簡単なチェックリストを用意しておきましたので参考にされてください。
相場におけるチェック
周辺の土地相場を押さえておくことで、大体の値段が分かってきます。
土地について（チェックリスト）
- 登記簿謄本と現在の所有者が同じかどうか
- 道路幅は何メートルあるか
- 接道道路が私道の場合、持分があるか
- 境界は明確になっているか
- 土地の地下に他人の配水管・給水管が埋設されていないかどうか
- 用途区域の制限はどのようになっているか
- 以前、土地やその近辺でトラブルがあったかどうか
- 将来、何かしらの大規模な計画があるかどうか
中古住宅について（チェックリスト）
- 住宅環境がどのようになっているか（地域性など）
- 水道管に破損がないかどうか（メーターの回り方が早いなど）
- 扉や引き戸などの立てつけの良し悪し（極端に悪い場合は傾いている場合がある）
- 床の傾きはどうか
- クロスのはげ具合がはげしい（石膏ボードや下地処理をせず直接貼り付けている場合がある）
- 水の出が悪い（給水管を共同で使っているか、本管からの水圧が小さい可能性がある）
- 基礎部分に大きなクラックがある（コンクリートの施工状態が悪い）
- 屋根の状態（瓦が浮いていないか、コロニアルの色落ちがはげしいなど）
- 現在の住宅が現行の用途区域内の制限に収まっているかどうか
- 増改築を繰り返している（住宅の耐性や雨漏りがする可能性がある）
- 土地の地盤はどうか（以前田んぼや近くに防空壕があった場合、地盤沈下を起こす可能性がある）
購入を考えているエリア・条件の問接を行います。
※物件の報告方法などもここで決めさせていただきます。
ご購入の条件などについて、ご不明な点のお問い合わせなど、お気軽にご相談下さい。
購入予算の大まかな金額を教えていただきます。
毎月いくらの返済でどのくらいのローンが組めるのか？
ご購入に伴う費用はどれくらいなのか？
無理のない資金計画をご提案します。
ご希望と資金計画に伴った物件を、鹿屋市・肝属地域専門のイエステーション鹿屋店が豊富な不動産情報の中からご提案いたします。
物件探しは以下のパターンに分けられます。
■当社の仲介物件…当社で依頼されている物件からピックアップして物件を紹介します。
■他社の物件照会…提携を結んでいる他社様の物件照会の中から物件を紹介します。
■営業による物件探し…条件に合う物件をピックアップし、所有者と直接売却交渉します。
■告知などによる収集…チラシやインターネット、情報誌に情報を提供して、物件を探します。
条件に合う物件が出た場合、お電話後、物件資料と現地案内をいたします。
鹿屋市・肝属地域専門のスタッフが現地をご一緒に案内させていただきますので、分からない点や疑問に感じた事はその際にできるだけお答えいたします。
購入意思が固まりましたら、次に価格・条件の面での交渉が始まります。
通常、売主と買主の間には開きがありますので、交渉によって条件に折り合いをつけていきます。
条件内容によって仲介業者は契約が成立するかどうかを見極め、可能であれば具体的な交渉を開始します。
主に価格面での調整がメインとなりますが、それ以外にも様々な条件が出てきます。
（例えば、ハウスクリーニング後の引渡しなど）
意見調整がある程度出来た後、売主・買主の双方に最終的な確認をとり、申込書及び手付金を預かる手続きをとります。
この時点では、売主・買主が直接会うことはほとんどありません。
※交渉時点での条件の追加などはできますが、手付金を預かった後の条件の変更は契約自体を白紙に戻してしまう場合がありますのでご注意ください。
購入意思が確定した時点で申込書の記入していただき、申込金をいただきます。書類とともに売主様への最終確認を行い、契約書の売主記載欄に署名・捺印をしていただきます。この時点で、手付金をお渡ししますので、引き換えに領収書を発行していただきます。尚、契約時の立会いを希望する場合には、契約時に当社立会いの下、買主・売主双方確認の元で署名・捺印をしていただきます。契約時点で、残金決済日と引渡し時期を確定していただきます。
お借入れの場合はご契約後に本審査を受けて頂き、審査通過後にお借入れに関するご契約となります。
契約後、権利書・住民票といった必要書類を司法書士にお渡しいただきます。（所有権移転や抵当権設定など）
所有権移転の手続きについては、司法書士へ一任しますので、指示に従ってください。
※司法書士につきましては、売主・買主様の知り合いの方を優先しますが、特にない場合には、当社指定の司法書士への依頼となります。
残金決済時に必要なものは、残金、住民票、当社へ支払う仲介手数料、司法書士へ手数料が必要となります。
残金決済後、住宅の場合、鍵は引渡しとなります。不動産登記は早くて２日後、遅くても１週間後には司法書士の方から郵便で郵送されます。（郵送希望した場合）
※要望があれば引渡し後に物件の境界の立会いを行うこともできます。
※仲介手数料は原則として、売買価格×３％＋６万円＋消費税となります。
※住宅用で購入されるといくつか減税措置がありますので、必ず不動産業者や税務署などに確認をしてください。
例）住宅ローン減税、固定資産税減額措置、取得税軽減、など
※住宅に関する軽減措置は国だけでなく県や各市町村が独自に行っているものがあります。
一般には知られていないものもありますので使える補助や軽減措置はないか確認されてみてください。
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不動産を購入する場合何をすればよいの？
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一般的には不動産会社が物件を取り扱っていますので、ご来店いただき、物件の詳細を確認後、不動産購入申込書に記入していただきます。
その後売主様の承諾を得た後に、現金で取引をされる場合は、売買契約書や重要事項説明書に署名捺印を受けたのち、日程を決めお引渡しとなります。
ご融資を受けられる場合は、金融機関に融資の申し込みを行い、融資の決定を受けたのちご契約、お引渡しの流れとなります。 -
物件購入について気を付けておくことは？
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いろいろありますが、大きくは３つあります。
1つ目は仲介を行う不動産会社が信用できるかどうか。
不動産仲介での不動産売買では売主様にお会いするのは1回か2回です。その間は不動産会社を通じて行う事になります。
自分のご要望に合った取引や安心してお引渡し迄いけるかは仲介に入っている不動産会社次第です。
2つ目は雨漏りやシロアリ被害、境界でトラブルなどがないか、です。これに関しては売主様への事前の聞き取りや物件調査をしているかどうかがキーポイントです。
3つ目はお引渡しのタイミングです。売主様や買主様の両方のご都合がつかないとお引渡しはできません。事前にお互いのスケジュールを調整して決済日を決めます。 -
シングルマザーでも借り入れで購入できるの？
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意外と相談が多い内容です。
住宅ローンについては、勤続年数と年収、ご本人様の今までのご返済状況などによって変わってきます。ご本人様のご予算の範囲でなら、なんら問題なく購入されています。
ご不明な個所やご質問がある場合は、弊社までご連絡ください。 -
価格交渉は出来るのですか？
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可能です。売主様の状況や売却の理由にもよります。
弊社の場合はあまりありませんが、大きな値引きできないケースがほとんどです。 -
小・中学校の校区外申請について
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出来るエリアとできないエリアがあります。またそれなりの理由（共働きでそのエリアにしか子供を見てもらう親族がいないなど）
また一度認められれば継続的にできるわけではなく、毎年申請をする必要があります。
地域性が高いため、教育委員会の方に相談されるのが無難です。